Regime Especial de Tributação (RET): Inscrição e Opção na Receita Federal
O art. 1º da Lei nº 10.931, de 2.8.2004, instituiu o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias. O RET é opcional, mas sua opção será irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, independentemente de a pessoa jurídica incorporadora optar por tributar seus lucros, seja na forma do lucro presumido, arbitrado ou pelo lucro real.
A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (salas, apartamentos, casas, etc).
A afetação é importante mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação. Portanto, caso venha a ocorrer à falência da incorporadora, os créditos vinculados à incorporação afetada não estarão sujeitos a habilitação no Juízo da falência, devendo ser satisfeitos com as receitas da própria incorporação, cuja administração passa a ser conduzida pela comissão de representantes dos adquirentes, com autonomia em relação ao processo falimentar.
Essa autonomia é ratificada pela Lei n° 11.101/2005, que regulamenta a Recuperação da Sociedade Empresária e do Empresário, ao estabelecer, no inciso IX do art. 119, que as atividades relacionadas a patrimônios de afetação prosseguirão independente do processo de falência até que cumpram sua finalidade.
A nova estruturação atende às atuais necessidades do mercado e da sociedade, dando maior credibilidade à clientela.
Desde o ano de 2004, com o instituto do patrimônio de afetação imobiliária, a pessoa jurídica já podia optar pelo RET por algum empreendimento (incorporação), em que esta ficava sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do Imposto de Renda e das Contribuições Sociais (CSLL, PIS/Pasep e Cofins), sendo recolhido em Darf com o código 4095, mas com o CNPJ específico para cada empreendimento afetado (separado), a partir do mês da opção.
A partir de 31 de março de 2009 esse percentual foi reduzido para 6% (seis por cento), por conta da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, decorrente da conversão do projeto de lei da MP nº 460, de 30.03.2009, inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente, mantido o mesmo código de recolhimento. A partir da publicação da Lei alteradora, o pagamento pelo RET passou a ser recolhido até o 20o (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. Para fins de incidência da alíquota acima, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. Poderão ser deduzidos da base de cálculo as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. Os juros e multas de mora serão tributados pela incorporadora, de acordo com o regime de tributação adotado pela empesa.
A opção pelo RET e a forma de tributação estão disciplinadas nos arts. 1º ao 4º da Lei nº 10.931, de 2.8.2004, os quais foram regulamentados inicialmente pela IN-SRF nº 474, de 3.12.2004. Com as alterações posteriores promovidas pelos arts. 111 e 132, II, d, da Lei nº 11.196, de 21.11.2005, em que a tributação pelo RET passou a ser definitiva a partir de 14.10.2005, a regulamentação foi feita pela IN-SRF nº 689, de 13.11.2006, que revogou a IN anterior.
A Lei nº 12.024, resultada da conversão da MP nº 460, também promoveu alterações na Lei nº 10.931, de 2004, conforme visto anteriormente. Com isso, a IN-SRF nº 689, de 13.11.2006, foi revogada pela IN-RFB nº 934, 27 de abril de 2009, a qual contempla também a forma de se optar pelo RET. Com as alterações ocorridas pela Lei nº 12.024, de 2009, em que definiu-se a tributação das receitas decorrentes do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Vale lembrar que essa última IN foi publicada logo após a edição da MP 460, bem antes da publicação da Lei 12.024, de 27/08/2009, acarretando distorção no prazo de recolhimento dos tributos unificados, ou seja, na MP e na IN o prazo de recolhimento dos tributos unificados era até o 10º (décimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, enquanto na Lei nº 12.024, de 27/08/2009, o prazo passou para o 20º (vigésimo) dia.
Ficam também as incorporadoras incluídas no PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV), optantes pelo RET, sujeitas às mesmas normas de inscrição e recolhimento unificado dos tributos federais, com as ressalvas do parágrafo seguinte.
Até 31 de dezembro de 2014. por meio da MP nº 497, de 2010, convertida na Lei nº 12.350 (art. 53), de 2010, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (PMCMV)l, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
Para efeito do disposto acima, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCM. A partir de 28 de julho de 2010, esse valor passou a ser de R$ 75.000,00, por força da MP nº 497, art. 29, de 2.010, sendo convertida na Lei nº 12.350, de 2010, art. 53.
A pessoa jurídica incorporadora que optar pelo RET, no PMCMV, fica obrigada a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação, devendo a incorporadora utilizar no DARF o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ e utilizar o código 1068.
As construtoras contratadas pelas incorporadoras para execução das obras também poderão se beneficiar dessa forma de tributação devendo utilizar-se dos mesmos procedimentos, inclusive com o mesmo código de recolhimento (1068). A construtora sujeita a tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para identificação das receitas relativas a cada construção sujeita ao pagamento unificado.
Independentemente da forma de tributação da empresa incorporadora, se lucro real, presumido ou arbitrado, a opção pelo RET deverá obedecer aos seguintes ritos, pela ordem em que estão descritos:
Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Essa etapa consiste em obter o "Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação da incorporação", pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição e averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse Termo deverá constar a qualificação da empresa empreendedora e de seus representantes e, quando for o caso, também dos titulares de direitos reais de aquisição. Opcionalmente, a afetação do imóvel poderá ser comprovada na matrícula do imóvel a ser incorporado.
No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, faz-se necessário à afetação do imóvel no Cartório de Imóveis, independentemente de o terreno ser de propriedade da incorporadora. Isso é também uma exigência da Caixa Econômica Federal, para efeito de financiamento do empreendimento.
Segunda Etapa - Inscrição no CNPJ
Inscrição no CNPJ da incorporação, como se fosse filial (evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação), cujo termo de afetação já tenha sido averbado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme procedimento anterior. A data do evento será a data da homologação do termo no Cartório.
Para inscrição da incorporação afetada, a incorporadora deve entregar na unidade da Receita Federal de jurisdição da incorporação da obra afetada os seguintes documentos:
1) Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação ou anotação da afetação na matrícula do imóvel, obtido na Primeira Etapa; e
2) Documento Básico de Entrada do CNPJ - DBE, assinado pelo representante legal da empresa, com reconhecimento de firma ou com certificação digital.
Observações:
b.1) Além dos documentos de praxe (FCPJ pela Internet e DBE), a incorporadora deverá enviar cópia autenticada do documento constante do item "1" anterior, via Sedex ou entregues diretamente no Centro de Atendimento ao Contribuinte (CAC) da unidade de jurisdição do estabelecimento da incorporação imobiliária afetada;
b.2) A título de sugestão, no preenchimento da FCPJ, informar no campo "nome fantasia" o nome do empreendimento afetado, como por exemplo, "EDIFÍCIO VERDES MARES"; e
b.3) Apesar de ser uma inscrição como se fosse de uma filial específica, esse procedimento não deve ser homologado na Junta Comercial do Estado.
No caso do PMCMV é necessária que seja feita a afetação do imóvel no Cartório Imóveis, conforme descrito na Primeira Etapa, mas o contribuinte deverá encaminhar cópia autenticada da escritura do imóvel comprovando que o projeto está no âmbito do programa social. A data do evento será a mesma que consta no ato de registro na matrícula, ou seja, a data em que o imóvel foi afetado no Cartório. A inscrição deverá ser feita também no evento 109, objetivando identificar cada empreendimento.
A empresa contratada para construção de unidades habitacionais de interesse social no âmbito do PMCMV pode usufruir desse benefício fiscal, desde que apresente contrato específico no ato de inscrição no CNPJ, em que este servirá apenas para efeito de recolhimento unificado dos tributos federais.
O contribuinte deverá entregar o "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação" - RET na unidade da SRF a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF. Para tanto, o contribuinte deve adotar os seguintes procedimentos:
c.1) O Termo acima está disponível na Internet, como Anexo Único da IN-SRF nº 934, de 2009;
c.2) Entregar o referido Termo no Centro de Atendimento ao Contribuinte (CAC) da unidade da Receita Federal de jurisdição da matriz, em duas vias, devidamente preenchido e com firma reconhecida. Anexar os 4 (quatro) documentos solicitados no Termo;
c.3) Solicitar, no ato de entrega, que o funcionário responsável pela recepção carimbe e assine, no campo próprio do Termo de Opção, com data do recebimento do respectivo Termo, devolvendo uma via ao incorporador como protocolo de entrega.
Comprovação da Opção pelo RET
A opção pelo RET se dará no mês de entrega do Termo de Opção à unidade da Receita Federal de jurisdição do estabelecimento matriz da incorporadora. Portanto, o Termo de Opção, devidamente recepcionado pela SRF, juntamente com o número de inscrição no CNPJ, comprova a opção pelo RET junto às instituições financeiras interessadas e aos promitentes adquirentes de unidades imobiliárias, inclusive para efeitos de recolhimento dos tributos unificados no código 4095.
No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCM será utilizado o código de recolhimento 1068. Em qualquer caso, o vencimento dos tributos unificados ocorrerá no dia 20 do mês subsequente, que deverá ser recolhido utilizando-se do CNPJ próprio do empreendimento, com os respectivos códigos de recolhimento.
Colaboração do AFRFB Nilo Carvalho
Supervisor do Plantão Fiscal da DRFB/FOR
